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2014年中国物流仓储地产开发成亮点

3月11日,领盛投资管理(“领盛”)发布了第20期投资策略年度报告(ISA),报告详细剖析了全球房地产市场的现状以及未来12个月的市场展望。报告指出,由于传统房地产投资市场已趋于饱和,投资者需要在价格竞争较小的缝隙市场或非传统房地产领域中寻找投资机会。

领盛投资管理亚太区策略研究部主管高博立表示,尽管传统和非传统的投资者在亚洲市场投资分配比例较低,但是,他们依然对物业存在投资需求。亚洲投资者普遍持有大量资产,而且偏好投资核心房地产项目,这一现状将继续驱使非亚洲投资者寻找风险较高的项目以扩大其在亚太区内的投资份额。推动房地产需求的长期趋势将会持续,短期内不会改变。”

“我们预期多个市场的房地产投资量将继续增长,价格有持续上涨的压力。竞争最激烈的将会是核心/黄金地段、缝隙市场(如高档酒店)以及中国物流仓储等开发项目。事实上,随着资金流向亚洲房地产市场,大多数传统的房地产资产类别已相对饱和,增加了缝隙市场或逆向投资策略的吸引力。”

报告指出,包括中国和日本在内的全球各大经济体预计可维持或突破2013年的缓慢增长。然而,许多不确定因素将在2014年成为全球经济的绊脚石,全球增长率将继续低于过去二十年的平均水平。金融市场的系统性风险挥之不去,加上监管环境日趋严格,使投资者不敢贸然增加风险。私人企业对于扩张及招聘的态度趋于审慎,这在一定程度上也会阻碍经济增长。虽然大公司较容易取得贷款,但他们对于业务的扩展也非常审慎。多个国家的小型企业在获取信贷方面遇到较大困难,而这些企业往往是商场和写字楼的小型租户。

报告认为,香港、新加坡及中国的定制式或优质仓储设施所产生的回报,使它们成为最具吸引力并值得长期持有的资产之一。同样,位于日本和新加坡城郊的零售物业的风险调整回报也具有吸引力。在日本,该类物业因资金相对匮乏,因此价格极具竞争力。然而新加坡城郊物业的投资机会并不多,除了一些较新物业的少数股权买卖之外,这类物业的交易甚少。物流仓储的无杠杆回报率预计为3%至8%,而城郊零售物业的回报率幅度则较窄,介于5%至7%。

高博立表示,过去几年市场对于核心物业的需求并没有减少,相反,随着亚洲的养老金、保险及主权财富基金加大对房地产的投资比重,预计需求将会继续增长。这一情况使得核心物业更加昂贵,但由于这类物业能提供高质量的收入来源,所以对某些投资者而言,支付高昂的入场费仍然是值得的。这种需求也可以通过主动的资产管理来重塑优质的收入来源,从而令增值策略具有吸引力。

“因此,无论是通过租赁、杠杆或地区选择,投资者将越来越愿意承受额外的风险以寻求额外回报。如果不出现新的冲击,并且经济刺激措施能如期发挥作用,那么随着经济和金融市场情况改善,投资者将愿意承受更高的风险。”高博立认为。

(来源:中国行业研究网)